Modelo de Contrato para Aluguel – Não residencial
Ao locar, procure sempre um advogado, o barato sai caro. Não queira fazer uso de contratos genéricos.



                
Contrato de Locação para Fins Não-Residenciais - (simples modelo genérico - O ideal é que seja elaborado sob medida.)

Os signatários desde instrumento, de um lado, como locador, ............, portador do CPF n.o .................................., e, de outro, como locatário, .........., brasileiro, casado, do comércio, portador do CPF n.o ..............................................., têm por justo e contratado o seguinte, que mutuamente aceitam e outorgam, a saber:

O primeiro nomeado loca, ao segundo, o imóvel de sua propriedade (ou autorizado está para tanto), sito à  .............................................................................,  bairro..........................., cidade..........................................., estado......., imóvel esse, com as seguintes características: (descrever da melhor forma possível o imóvel, seus pertences, etc.), mediante as cláusulas e condições adiante estipuladas:

1.ª) O prazo de locação é de XX (xx) anos/meses, com início em .... de ........................... de 200..  e término no dia .... de ................ de 200... ;

2.ª) O aluguel proveniente da presente locação, bem como os encargos legais provenientes da mesma, deverão ser pagos pelo Locatário ao Locador, em seus escritórios sito na ............................................................... (ou, ao seu procurador, etc.) ;

3.ª) O locatário, saldo as obras que importem na segurança do prédio, obriga-se por todas as outras, devendo trazer o imóvel em boas condições de higiene e limpeza, com os aparelhos sanitários e de iluminação, pinturas e telhados, vidraças, mármores, fechos, torneiras, pias, banheiros, ralos e demais acessórios em perfeito estado de conservação e funcionamento, para assim restituí-lo quando rescindido este contrato, sem direito a retenção ou indenização por quaisquer benfeitorias ainda que necessárias, bem como as voluptuárias, as quais ficarão desde logo incorporadas ao imóvel;

4.ª) Obriga-se mais o locatário a satisfazer todas as exigências dos Poderes Públicos, a que der causa e não fazer modificações no imóvel sem autorização escrita do locador, facultando-lhe desde já vistoriar o mesmo quando julgar conveniente;

5.ª) O locatário não poderá transferir este contrato nem sublocar ou emprestar o prédio no todo ou em parte, sem autorização por escrito do locador;

6.ª) No caso de desapropriação do imóvel objeto deste contrato, fica já isento de qualquer responsabilidade o locador;

7.ª) Nenhuma intimação do Serviço Sanitário será motivo para o locatário abandonar o prédio ou pedir rescisão deste contrato, salvo se ficar constatado através de perícia judicial estar o imóvel ameaçado de ruína;

8.ª) Tudo quando for devido pelo locatário, proveniente da locação, será cobrado amigavelmente ou judicialmente, e competirá ao devedor o pagamento dos honorários advocatícios dos patronos do locador, desde já fixados em 20% (vinte por cento);

9.ª) No caso de morte ou insolvência dos fiadores, fica o locatário obrigado a substituir a fiança no prazo de 30 (trinta) dias após o fato, sob pena de infração contratual com a conseqüente rescisão da presente locação;

10.ª) Fica estipulada a multa equivalente sempre a 5 (cinco) aluguéis vigentes por ocasião da infração de qualquer das cláusulas constantes do presente contrato; multa essa que será cobrada sempre integralmente da parte infratora, independentemente de outros encargos; observado o disposto no artigo 4.o e parágrafo único da vigente legislação do inquilinato;

11.ª) O aluguel do imóvel objeto do presente contrato será de R$ ......(.......) mensais;
Parágrafo 1.o – O aluguel e os encargos, tais como taxas, impostos e outros previstos neste contrato, vencem no último dia de cada mês e serão pagos no escritório do procurador do locador ou onde este indicar.
Parágrafo 2.o – O aluguel mensal acima pactuado será reajustado, automaticamente, se possível, mensalmente, com base no equilíbrio contratual e da cumulatividade, usando-se para tanto um índice de livre escolha, que represente fielmente a inflação do período, toda vez que a mesma ultrapassar o patamar de 10% (dez por cento), independentemente de revisão contratual;
Parágrafo 3.o – Se, em virtude de lei subseqüente, vier a ser admitida a correção do aluguel em periodicidade inferior à prevista na legislação vigente à época da sua celebração, concordam as partes, desde já e em caráter irrevogável, que a correção do aluguel e o seu indexador passarão automaticamente a ser feitos no menor prazo que for permitido pela lei posterior.

12.ª) O aluguel ora contratado vencerá sempre no último dia de cada mês e deverá ser pago no primeiro dia útil do mês subseqüente; após o que as partes livremente convencionam que o recibo em atraso, juntamente com os encargos, será acrescido de multa de 2% (dois por cento), a título de multa penal previsto para a mora, nos termos do artigo 916 e seguintes do Código Civil, independentemente de custas e honorários advocatícios, que serão cobrados amigavelmente ou judicialmente na base de 20%;

13.ª) O imóvel objeto do presente contrato destina-se exclusivamente a fins não-residenciais, mais precisamente no ramo de ........, não podendo ser alterada essa destinação sem anuência por escrito do locador;

14.ª) As despesas havidas com manutenção e conservação em geral, imposto predial, taxa de água e esgoto, luz, gás, telefones e todas que possam incidir sobre o imóvel objeto desta locação, na vigência da mesma, serão de inteira responsabilidade dolocatário, sejam quais forem suas modalidades de cobrança, mesmo que lançados em nome de terceiros, até a efetiva entrega das chaves, estando de acordo com essas disposições os fiadores;

15.ª) Quaisquer estragos ocasionados ao prédio e suas instalações, bem como as despesas a que o proprietário for obrigado por eventuais modificações feitas no imóvel pelo locatário não ficam compreendidas na multa da cláusula 10.a;

16.ª) Como fiadores e principais pagadores, assinam também o presente instrumento -..............., brasileiro, aposentado, casado com ........., portadores do CIC nº......., residentes e domiciliados à .........., que assumem a responsabilidade de todas as obrigações contraídas pelo locatário, responsabilidade que somente cessará com a efetiva restituição ao locador do imóvel locado;
Parágrafo 1.º - Não se considerará moratória, no sentido legal da expressão, a tolerância com que o locador suportar os atrasos do locatário no cumprimento de suas obrigações não sendo, portanto, invocável, pelos fiadores o disposto no artigo 1.503, nº 1, do Código Civil;
Parágrafo 2º - Os fiadores desistem da ciência da ação de despejo eventualmente movida contra o locatário, ciência cuja inexistência não implicará a extinção de sua solidariedade na obrigação do pagamento da multa contratual e demais ressarcimentos legais e previstos neste contrato;
Parágrafo 3º - O locatário assume responsabilidade civil e criminal pela legitimidade das assinaturas dos fiadores;
Parágrafo 4º - Os fiadores nesta ato reconhecem que por efetiva restituição do imóvel se entende a efetiva entrega das chaves ao mesmo locador ou seu representante legal, mesmo que o contrato ou a locação estejam por tal de denúncia ou por força de lei renunciando, destarte, à faculdade estipulada no artigo 1.500 do Código Civil;
Parágrafo 5º - Os fiadores outorgam-se recíproca procuração para recebimento de citações iniciais, intimações, notificações, ciência ou avisos relatvos às obrigações assumidas neste contrato;
Parágrafo 6º - Os fiadores obrigam-se a comunicar, por escrito, ao locador, a mudança de seus endereços comerciais e residenciais, sob as penas das leis civis e penais e tornar aplicável mais uma vez o parágrafo 2.º desta cláusula;
Parágrafo 7º - Os fiadores mencionados na cláusula 17.ª deste contrato e que constituem casal, assumem essa responsabilidade cada um por si, de tal forma que o falecimento de um dos cônjuges não implica na extinção da fiança e, assim, apenas daquele que faleceu e cujo espólio responderá até a data do falecimento, permanecendo, porém, a total e pessoal responsabilidade do cônjuge remanescente, como se único fora desde o início, nos termos do artigo 1.493 do Código Civil;

17.ª) Fica expressamente convencionado entre as partes que não se aplica à quitação dos aluguéis e encargos o disposto no artigo 943 do Código Civil, ou seja, a quitação outorgada em cada mês não quita débitos anteriores porventura existentes;

18.ª) A presente locação será regida pela vigente Lei do Inquilinato;

19.ª) Rescindida a locação, amigável ou judicialmente, devera o locatário exigir declaração que comprove encontrar-se o imóvel em perfeito estado de conservação, tal qual como lhe está sendo entregue nesta oportunidade. A falta de obtenção desta declaração servirá de prova necessária para a cobrança de estragos quer seja contra o locatário ou fiadores, valendo-se o locador da apresentação dos recibos comprobatórios dos prazos realizados provenientes do reparo dos danos causados;

20.ª) O locatário nesta oportunidade constitui seu bastante procurador para receber citações, intimações e notificações em seu nome, seus fiadores, individualmente;

21.ª) Caso o imóvel objeto deste contrato venha a ser colocado à venda, desde já o locatário se obriga a permitir seja o mesmo visitado por possíveis interessados, desde que acompanhados do locador ou seus administradores;

22.ª) O locatário se obriga a entregar ao locador mediante recibo, todos os impostos e taxas que lhe forem entregues, pagos ou à pagar, sob pena de responder por despesas provenientes de tais pagamentos fora do prazo;

23.ª) O locador fará um seguro contra fogo e o locatário pagará as despesas havidas com o mesmo, isentando-se de responsabilidades civis para com o proprietário do imóvel, seguro esse no valor inicial a ser estipulado pela seguradora, após vistoria e avaliação do imóvel, critério esse que será mantido em todas as renovações futuras;

24.ª) Fica facultado à parte inocente em caso de rescisão do presente contrato a cobrança de multa sempre equivalente a 5 (cinco) aluguéis vigentes à época da mesma, ou a cobrança de saldo de aluguéis até o término do contrato a título de perdas e danos, nos termos do artigo 1.193 e parágrafo único do Código Civil;

25.ª) Os fiadores autorizam que seja concedida moratória ao locatário eventualmente inadimplente e renunciam expressamente ao benefício de ordem a que aludem os artigos 1.491 e 1.499 do Código Civil Brasileiro; e ainda declaram expressamente estarem de acordo com qualquer majoração que o valor locativo venha a sofrer, por força de acordo amigável entre as partes, ou ainda através de decisões judiciais, mesmo que não compareçam assinando, bem como na hipótese de vir a ser decretado o despejo do locatário-afiançado em ação própria, e por força de acordo, deixar de ser executada a sentença, persistindo a locação, persistirá a fiança até a efetiva entrega das chaves;

26.ª) Estipulam as partes contratantes que a falta de pagamento de aluguéis configura prática de infração contratual prevista no artigo 9.º, II, em razão do que, em sendo decretado o despejo por este motivo, ficará isento o locador da caução prevista no parágrafo 4.º, artigo 63, prevalecendo então o disposto no artigo 64, todos da vigente legislação do inquilinato;

27.ª) Para a propositura de qualquer ação judicial, tendo por objeto a locação e a fiança à mesma concedida, com amparo no artigo 111 e parágrafos do Código Penal, as partes elegem o Foro Central (João Mendes), com renúncia expressa de qualquer outro por mais privilegiado que seja, independentemente do domicílio dos contratantes;

28.ª) Os aluguéis e encargos não pagos na data prevista nesse contrato serão acrescidos de juros de 1% (um por cento) ao mês e, caso o atraso seja superior a trinta dias, ficarão ainda sujeitos à correção monetária com base na variação do índice oficial, usado para a medição da inflação mensal, pró-rata, a contar do dia 30 do mês não pago até a data do efetivo pagamento;

29.ª) Estipulam ainda as partes, de comum acordo, amparados pelo disposto na Constituição da República Federativa do Brasil, que desocupado o imóvel, por rescisão amigável ou judicial, os aluguéis e encargos devidos até aquela data serão corrigidos pelos índices da correção monetária convencional, até a data do efetivo pagamento, estando de acordo com a presente cláusula, também os fiadores;

30.ª) Convencionam, ainda, as partes, que a correção monetária do aluguel encerra ato jurídico perfeito, acabado e consumado, sendo sempre devida, mesmo na hipótese de congelamento oficial do valor dos aluguéis, daí porque a correção monetária do aluguel será sempre efetivada pela variação do maior índice oficial, a critério do locador, na forma já mencionada acima. Por fim as partes convencionam, ainda, que o aluguel ora contratado não sofrerá efeitos de congelamento ou deflação, caso essas medidas venham a ser determinadas pelo governo federal.

31.ª) Considerando o disposto na Lei n.º 8.009, de 20 de março de 1990, os fiadores qualificados na cláusula 17.ª, a despeito do disposto no artigo 82 e incisos da vigente Legislação do Inquilinato, declaram expressamente e sob as penas da lei que possuem outros imóveis e que, por esse motivo, o imóvel apresentado por ocasião da elaboração da ficha cadastral e deste contrato, não se configura com o mencionado no artigo primeiro da citada lei, sendo portanto passível de penhora, caso venham a ser apurados débitos decorrentes da fiança que ora é prestada e, ainda, poderá o locador a seu critério promover, no caso de falta de pagamento de aluguéis, sem que haja decreto do despejo do afiançado, execução direta contra os fiadores, nos termos do artigo 585, inciso IV do C.P.C.;

32.ª) O locatário atesta expressamente ter o locador cumprido com as obrigações decorrentes do disposto nos incisos I e V do artigo 22 da vigente legislação do inquilinato;

33.ª) Por inteira liberalidade, locatário e fiador autorizam já o locador, se assim o mesmo pretender, sejam as citações, intimações e notificações judiciais feitas na forma do inciso IV do artigo 58 da vigente legislação;

34.ª) O locatário declara ter investigado e estar convencido de que o ramo de atividade a ser exercida no imóvel locando é compatível com as exigências legais por parte das autoridades competentes;

35.ª) O presente contrato será registrado junto a um dos Cartórios de Registro da Capital e as despesas com o referido registro serão suportadas pelo locatário;

36.ª) O locatário declara expressamente que o ramo de negócio que irá explorar no imóvel objeto desta locação não se enquadra nas restrições do artigo 53, da Lei n.º 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991;

37.ª) Face ao disposto no artigo 79 da Lei n.º 8.245/91, que não alterou o disposto no artigo 1.196 do Código Civil, em caso de retomada do imóvel, após a notificação premonitória, passará a ser devido o aluguel indenização ou pena que vier a ser arbitrada na mesma;

38.ª) Estipulam ainda as partes contratantes que, se no curso desta locação houver qualquer modificação na moeda ou introdução de qualquer outro índice que tenha por finalidade medir a inflação, servindo de índice de reajuste, sem nenhuma redução do valor locativo à época, tais modificações incorporar-se-ão de imediato ao presente contrato;

39.ª) Fica terminantemente proibida toda e qualquer alteração ou modificação interna ou externa no imóvel sem autorização por escrito do locador; a não-observância a tal requisito implicará infração grave, ensejadora da rescisão contratual cominada com a multa contratual, além de perdas e danos a serem apurados judicialmente;

40.ª) O locatário desde já fica obrigado pela perfeita conservação da calçada fronteiriça do imóvel ora locado, respondendo também por multas que venham a ser aplicada pela autoridade competente, em razão do descumprimento à obrigação assumida.
As partes contratantes declaram expressamente que as condições contidas no presente contrato passam a ser Lei entre as mesmas, usando para tanto dos direitos e garantias individuais que cada qual tem assegurado pela Constituição da República Federativa do Brasil de 05.10.88; bem como terem discutido todas s cláusulas do presente instrumento, razão pela qual ficam as mesmas ratificadas inteiramente por não se tratar de contrato de adesão;
E, por assim terem contratado, assinam o presente contrato em 03 (três) vias na presença das testemunhas abaixo e, a seguir registrado de acordo com o artigo 135 do Código Civil e a exigência do artigo 136, n.º 4.837, com as alterações constantes do Decreto-Lei 5.318, de 29 de fevereiro de 1940 e posteriores regulamentações.

                                                      São Paulo, ..... de ....... de 200...

                 

                                                      Locador:
                


                                                      Locatário:




                             Fiador:


                            Fiador:


Testemunha:

Testemunha: